Novedades del real decreto ley 21/2018, 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El pasado 18 de diciembre de 2018 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el nuevo Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, este Real Decreto Ley entró en vigor al día siguiente a su publicación, es decir, el día 19 de diciembre de 2018.

Este Real Decreto Ley modifica numerosas leyes entre ellas, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal junto con otras, adaptándose a la nueva realidad social aunque sí es cierto que el Gobierno no ha incluido ninguna medida para limitar legalmente el precio del alquiler. 

Modificación principales de la reforma de la LAU

Se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la que se introducen las siguientes modificaciones:

  • En primer lugar, en el artículo 9 de la LAU se modifica el plazo mínimo de duración de los arrendamientos. Es decir, el plazo de alquiler el libremente pactado entre las partes, arrendador y arrendatario, aunque la ley establece una duración mínima de 3 a 5 años para el caso de que el arrendador sea personas físicas o 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, es decir, una empresa. Estas renovaciones serán anuales hasta el mencionado plazo salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar de nuevo. Este plazo comienza a contar desde la puesta a disposición de la vivienda del arrendatario. 
  • También se modifica lo relativo a la prórroga tácita del contrato tras su vencimiento (artículo 10 de la LAU). Es decir, si llegado el momento del vencimiento del contrato ninguna de las dos partes ha comunicado al otro su voluntad de no renovar dicho contrato de alquiler, se podrá prorrogar por un año más. 
  • En lo relativo a la fianza, el Ejecutivo ha modificado uno de los artículos más importantes de la LAU, el artículo 36, con motivo de acabar con los abusos en la exigencia de dichas fianzas. El Real Decreto Ley limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, excepto que sean contratos de larga duración. Es necesario señalar que una vez extinguido el contrato de alquiler, el plazo máximo para la devolución de dicha fianza será de un mes desde la entrega de las llaves.
  • Con respecto a las renovaciones o mejoras en la vivienda, la ley prevé que ambas partes puedan llegar a un acuerdo.
  • Otro tema importante que se establece en la ley es que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contratos correrá a cargo del arrendador si este es una persona jurídica, es decir, una sociedad o empresa, salvo que los gastos sean iniciativa directa del arrendatario. 
  • La normativa también prevé una serie de medidas encaminadas a la regulación de los alquileres turísticos. El artículo 17.12 de la ley de propiedad horizontal, establece que se podrá prohibir o condicionar la utilidad de las viviendas como arrendamientos “Turísticos” mediante el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas, esto no tendrá efectos retroactivos, es decir, no tiene efectos para los supuestos anteriores a la aprobación de la presente ley. 
  • El Real Decreto Ley establece la posibilidad de suspender los desahucios en las viviendas alquiladas cuando la Administración aprecie una situación de vulnerabilidad. El propietario del inmueble cuando requiera el pago del alquiler, la ley le obligará a informar al inquilino de la posibilidad de ir a los servicios sociales, si la Administración considera que hay una situación de vulnerabilidad deberá notificarlo al juzgado, que suspenderá el desahucio hasta tomar las medidas oportunas por los Servicios Sociales. La modificación trata de mejorar la coordinación entre los órganos judiciales y los Servicios sociales a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica para ambas partes.
  • Por último, una de las modificaciones más sonadas de este Real Decreto Ley es a lo referente a las cuestiones fiscales o la rebaja de impuestos. Para poder reducir las cargas fiscales el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para la suscrición de contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente. 

La norma modifica también la exención del arrendador en el pago del IBI en aquellos supuestos de que se trate de un alquiler social cuando el arrendador sea un ente público. No obstante, para aquellos inmuebles desocupados con carácter permanente se le aplicará un recargo sobre el IBI.

Estas son algunas de las modificaciones más importantes que trae consigo el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de Diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler y, como bien se ha mencionado anteriormente, el Ejecutivo no ha incluido en la norma ninguna modificación respecto a la cuantía de la renta, siendo ésta una de las medidas más esperadas.

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